Acheter ou louer son logement ?

Dans certaines villes de province, c’est une évidence : il faut acheter. L’opération sera très vite rentabilisée financièrement. Ailleurs et notamment à Paris, c’est beaucoup plus complexe et il vaut parfois mieux rester locataire. A vos calculettes !

Pendant longtemps la question ne se posait même pas. Le bon sens commandait d’acheter son logement. C’est en observant les prix de l’immobilier qu’on parvenait à cette évidence. De 2000 à 2010, ils ont augmenté partout en France avec une régularité de métronome. Sur cette période pas de surprise donc, avec plus qu’un doublement des prix à Paris (+135% du 1er trimestre 2000 au 1er trimestre 2010, selon les chiffres notaires/Insee), en Ile-de-France (+102% hors Paris) mais aussi en province (+104%). Du coup, avec la plus-value réalisée à la revente, l’opération pouvait très vite s’avérer rentable. « Il fallait, en moyenne, moins de quatre ans pour permettre à un acheteur de revendre son bien avec une plus-value compensant amplement l’ensemble des frais liés à son acquisition (frais de notaire, d’agence, intérêts versés…) et à son entretien », expliquait Nicolas Bouzou, économiste et directeur du cabinet Asterès.

Au cas par cas

En 2018,  La réponse à la question de savoir s’il faut acheter ou louer est beaucoup moins évidente que par le passé, ne serait-ce que parce plus personne n’anticipe un doublement des prix de l’immobilier en 10 ans !. Du coup, cela oblige à une analyse plus fine de l’équation et surtout à un examen au cas par cas, selon les spécificités locales.

Le rapport entre loyer et prix d’achat

Puisqu’il est désormais impossible de savoir par avance et de facon « standard »  laquelle des deux opérations, est la plus rentable financièrement, il va falloir faire votre propre simulation. Le résultat dépend de plusieurs paramètres. Les prix de l’immobilier bien sûr, mais pas seulement. Il convient aussi et surtout de les comparer aux loyers à l’endroit où vous vivez. Si les loyers sont très bas, cela peut valoir la peine de rester locataire, mais seulement si les prix de l’immobilier à l’achat sont élevés. S’ils sont eux aussi au plus bas, l’achat peut retrouver de l’intérêt. C’est donc le rapport entre loyer annuel sur le prix d’achat (la rentabilité locative), qui sera le calcul le plus astucieux. Plus le loyer est bas par rapport au prix du marché, plus la location est à privilégier. En d’autres termes, plus le résultat de la division sera faible, plus vous aurez intérêt à rester locataire.

L’importance de la localisation

Là encore difficile de savoir à l’avance ce qui va sortir de vos calculs. Sauf peut-être à Paris et dans certaines villes de banlieue parisienne où les prix de l’immobilier sont si élevés, qu’il faudra attendre un grand nombre d’années pour que l’achat se révèle plus profitable que la location.  Les comparaisons  des couts respectifs  de la location et  de l’achat dans les 39 plus grandes villes françaises sont sans appel pour la capitale. Pour un appartement de 50m2, de 70m2 et de 100m2, Paris ressort toujours dans le classement de tête des villes où l’achat n’est rentable qu’après une longue période, respectivement après 21 ans, 20 ans et 19 ans… ! Pour les mêmes tailles d’appartement, l’achat est rentable dès 2 ans pour un 50m2 à Brest, dès un an pour un 70 m2 et au bout de quelques mois seulement pour un 100m2.

Les autres facteurs à prendre en compte

Parmi les autres facteurs à prendre en compte : le coût des crédits immobiliers. En ce printemps 2018 ,  les taux des prêts sont à un nouveau  « plus bas historique » , ce qui est une bonne nouvelle pour les acheteurs. Tout dépend aussi du montant de votre apport personnel et de vos espérances de gains sur vos placements. Si vous achetez, vous allez perdre votre apport personnel, en revanche, si vous restez locataire, vous allez pouvoir le placer. Si le rendement du placement choisi est élevé, cela peut plaider en faveur de la location. Reste que, le rendement des placements sans risque est quasi nul et n’est pas prometteur. Rapprochée de la faiblesse actuelle du coût du crédit, la balance penche ici du côté de l’achat. Enfin, et c’est essentiel, reste à savoir combien de temps vous souhaitez habiter le logement. Il faut déjà quelques mois, voire quelques années, pour absorber les frais de notaires, les frais d’agence et le cout du crédit. Si vous pensez rester dans le bien acheté moins de deux ou trois ans, le bons sens commandera, le plus souvent, de rester locataire.

Mais, au final, acheter sa résidence principale va souvent bien au-delà du simple calcul financier. C’est généralement un projet de vie, voire un coup de cœur,  plus qu’un acte totalement raisonné. Vous rêvez de ce quartier parce que l’école maternelle est ravissante ou de cette maison parce que les glycines y sont en fleur deux mois dans l’année ? Si vous avez les moyens de vous les offrir, inutile de compter, foncez !

Louer son logement

Les plus

  • Vous êtes libre de changer assez rapidement de logement
  • Moins de lourdeurs administratives
  • Pas de travaux à charge
  • A budget égal, plus grand logement que si achat

 

Les moins

  • Vous n’êtes pas chez vous
  • Loyers mensuels versés à fonds perdus
  • Accord du bailleur pour les travaux d’embellissements

 

Acheter son logement

Les plus

  • Vous êtes chez vous
  • Investissement patrimonial, par lequel, via l’assurance emprunteur, vous protégez aussi votre famille en cas de coup dur
  • Pas de souci pour vos vieux jours : vous serez propriétaire et n’aurez plus de loyers ou mensualités de crédit à rembourser d’ici la retraite
  • C’est aussi un investissement que vous transmettrez à vos enfants
  • Potentielle plus-value à la revente

 

Les moins

  • Des impôts en plus : la taxe foncière, les charges de copropriété si vous êtes en appartement (51,5 €/m2/an à Paris, 46,6 €/m2/an en Ile de France et 36,8 €/m2/an en province, en 2013, selon l’Observatoire National des charges de copropriété de l’ARC)
  • Les travaux d’entretien sont intégralement à votre charge. Attention aux gros travaux dans les copropriétés
  • Délais plus longs à respecter en cas de déménagement, notamment le temps de vendre